アパート・賃貸住宅　3点ユニットバスリフォームのポイント

当店では年間1000台を超える3点式ユニットバスルームを販売しております。特に3点ユニットバスルームに関しては悩まれているお客様が多いためお問合せも多く頂きます。3点ユニットバスリフォームの際のポイントをまとめました。

3点ユニットは本当に不利なのか？

 

上の表はathomeVOXが行ったアットホーム加盟不動産店賃貸物件の担当者に最近の人気設備の調査です。1位の『独立したバス・トイレ』が75.8％と2位の『収納スペースが広い』46.9％を大きく引き離してダントツで1位となっています。これを見る限りでは「トイレ一体型ユニットバス」は、避けられがちの様です。

でも逆に考えてみましょう。

バス,トイレ別であれば何も問題はないのでしょうか。 確かにバストイレ別であれば有利な事に間違いはないのですが、最近ではバストイレ別の部屋でも家賃を下げても空き室が埋まらないことは珍しい事ではなく3点ユニットではないからと言って確実にに入居者が付くとは限らないのも事実です。 また例えば駅から遠いバストイレ別の物件と駅から近い3点ユニットの物件が同じ家賃だったらどうでしょう。 一概にバストイレ別は良くて3点ユニットだから不利だとは言えないのです。 全く同じ条件の建物は1つとして存在しません。ユニットバスリフォームもその物件の持つ特性やターゲットとなる入居者の属性を十分考慮して計画を立てる事が必要だと言えます。

3点式ユニットバス入居者の声

下記は弊社が実施したアンケート調査の結果の一部で 3点式ユニットバスのお部屋の入居者が不満に思っている事をまとめたものです。 解決方法と共に考えてみましょう。

• Q　3点式ユニットバスのどこがイヤですか?（複数回答可）
• A1.　お風呂とトイレが一緒なんて不潔でイヤだ　20代女性
• A2.　洗い場がないのがイヤだ（40歳男性）
• A3.　床が濡れて不潔（31歳女性）
• A4.　1人が入浴中に他の人がトイレを使えない。（24歳女性）
• A5.　風呂に入るたびにトイレマット・カバー類を毎回外すのも面倒（25歳女性）
• A6.　浴槽の排水に髪の毛が詰まります。（21歳女性）
• A7. 　友達が着た時等、服を脱ぐのに困ります。
• A8.　着替えを置く場所がなくて困ります。
• A9.　暖房便座がなくて冷たい
• A10.　ウォッシュレットがついていない
• A11.　シャワーカーテンにカビが生えやすい。
• A12.　風呂を使うとトイレットペーパーが湿気る。

A1～A6までは比較的若い方や女性の入居者に多く聞かれます。 この様な入居者をターゲットにする場合はシャワーとトイレに分割するリフォームが効果的です。 A７以降は比較的幅広い年齢層で聞かれる声ですが、この辺りの不満を解消するには部品の交換や簡単な部屋の部材の追加で可能ですがユニットバス本体が傷んでいる場合は近い将来更に費用が掛かってしまう事があるので見極めが大切です。

エリアの特性から３点ユニットリフォームの方法を選択する

競合の少ない魅力度の高い地域の賃貸向けユニットバスリフォーム

東京23区・名古屋・ 家賃下落率の比較的少ないこのエリアはその地域に住みたいが高い家賃が払えないという理由で３点ユニットでも十分に埋まる可能性があります。そのためわざわざ費用をかける必要はありませんが漏水の恐れのある様な痛んだ浴室で交換を考えている場合は最低限の浴室リフォームでも十分な場合が多いです。 築年数が古い場合は浴室の仕様を上げただけでは数万円の家賃の上乗せは難しいので大規模な内装・外装リフォームを行う予定がない場合、ユニットバスの仕様を上げても費用対効果は低くなります。大規模なリフォームの予定がなく家賃アップを狙う場合、シャワールームとトイレに分離する等のリフォームがおすすめです。

シャワー＆パウダーⅡ| S&PⅡ| パナソニックAWエンジニアリング株式会社

空き室の原因になり易い3点ユニットバスは独立したシャワールームとトイレに分割する事で入居率のアップが...…

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需要が多く競合も多い地域の賃貸向けユニットバスリフォーム

人気地域でも競合が多い場合は分離の方が家賃を上げられる可能性があります。 また競合が多くても浴室のリフォームに力を入れていない昔ながらの大家さんが多い地域等では標準的なユニットバスにアクセントパネルやウォッシュレット等の付加価値を付ける事で優位に立つ事が可能です。

近隣競合物件に差が付くホテルライクな3点ユニットバス

年齢層や職業によってはトイレと浴室が個別である事よりも浴槽がある事、家賃総額が安い事等を優先する場合があり、装備の充実したホテルライクなユニットバスは喜ばれております。3点ユニットでは少ない暖房便座付き100V温水洗浄便座と浴室換気乾燥機を標準で採用しています…

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需要が少なく競合も少ない地域の賃貸向けユニットバスリフォーム

需要が少ない郊外のエリアには大手ハウスメーカーが企画する賃貸住宅の乱立が目立ちます。 この様な新築の建物に設置されているユニットバスは1616サイズ・追い焚き付き・ドーム天井等豪華な設備の浴室が多く、地方の内見者は豪華な設備を見慣れている方が多いという特徴を持っています。 古い賃貸住宅はスペースの制限もあり新築の豪華な設備にはどうしても対抗できない部分があるため、極力コストを落としたリフォームを施し賃料で対抗する必要があります。

LIXIL 3点式ユニットバス　BLCWシリーズ工事パック

高品質で細かいオプションにも対応出来るLIXILの3点ユニットバスBLCWシリーズと標準交換工事を合わせた『工事パック』にしました。床パン分割可能で狭所搬入設置が可能、壁排水便器や、スラブ貫通にも対応可能と自由度の高いLIXILのアパート用ユニットバスを格安で…

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競合の多い不人気地域の賃貸向けユニットバスリフォーム

地方郊外の大学周辺等の競合が多い地域では家賃勝負になりやすいため、極力費用を抑える必要があります。 とは言え、内見時パッと見綺麗に見える事は重要な要素になりますので、 特に蛇口や変色した便器のフタ、シャワーカーテン等は新品にした方が良いでしょう。 また曇った鏡等もマイナスイメージとなりますのでクリーニングではなく交換をおススメします。また工事費用を極力抑えるため、大家さんが出来る範囲でご自分で交換する等のコストダウンも必要です。

PanasonicAWE 3点式ユニットバス　UⅡE3 シリーズ工事パック

PanasonicAWEの3点ユニットバスは当店最安値！マンションやアパートの浴室交換に最適です。対応オプションも豊富に用意されておりますので細かいご要望にお応えできます。アクセントパネル（フロント2面） ￥22,000 ￥19,800 フリーサイズ梁かき部材…

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3点ユニットバスリフォームはどんなものが考えられるのか。

それでは3点式ユニットバスルームのリフォームにはどの様な方法があるのでしょうか。大きく分けて以下の5つの方法が考えられます。 こだわりを持ったデザインリフォームで付加価値を高めるのか、シャワーとトイレに分割して優位性をもたせるのか。 漏水を防ぐためだけの最少減の工事に留めて家賃を下げる戦略を取るのか。どちらにしても一貫性を持ってリフォームを進める事が大切だと言えます。

プラン1：新しい3点ユニットバスに格安で交換する

一番オーソドックスなユニットバスリフォームです。同サイズの同じスペックのユニットバスに交換します。新品に交換するリフォームの中では一番低コストでの改修が可能です。浴室リフォームPROでは一律価格の交換工事コミコミ価格をご用意しております。

PanasonicAWE 3点式ユニットバス　UⅡE3 シリーズ工事パック

PanasonicAWEの3点ユニットバスは当店最安値！マンションやアパートの浴室交換に最適です。対応オプションも豊富に用意されておりますので細かいご要望にお応えできます。アクセントパネル（フロント2面） ￥22,000 ￥19,800 フリーサイズ梁かき部材…

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プラン2：3点ユニットに付加価値をつける

労働者や比較的高めの年齢層には浴槽があったほうが分離型のシャワーユニットより喜ばれる場合があります。ステンレスの衣類棚・蛇口・シャワーヘッドやアクセントパネルを使用したホテルライクな3点ユニットバスは第一印象が全く違います。通常3点式ユニットバスには設置出来ない電気式ウォッシュレットも装備いたしました。

近隣競合物件に差が付くホテルライクな3点ユニットバス

年齢層や職業によってはトイレと浴室が個別である事よりも浴槽がある事、家賃総額が安い事等を優先する場合があり、装備の充実したホテルライクなユニットバスは喜ばれております。3点ユニットでは少ない暖房便座付き100V温水洗浄便座と浴室換気乾燥機を標準で採用しています…

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プラン3：ユニットバスとトイレを分割する

ユニットバスとトイレを分離するリフォームです。基本的には既存のユニットの大きさ内で納める場合は浴槽をなくしてシャワー室とトイレにするリフォームとなります。シャワールームとは言っても大手検索サイトでは『バス・トイレ別』の表示になりますので検索にかかりやすくなりアクセス数も増え内見者の数も増加が見込めます。 客付け担当者の評価も上がりますので有利になる事は間違いありません。

https://bath-room.net/chintai-top/panaawe/showerandpowder

プラン4：既存浴室の部品を交換して付加価値を付ける

ウォッシュレットやアクセントパネル・衣類棚・蛇口・シャワーヘッド等を部分的に変更して付加価値を高めたり、コーティングやダイノックシートを貼るリフォームがあります。 本体の交換は行いませんので費用をかけないで見た目は良くなりますが、ほとんどの場合はユニットバス本体が傷んでおり、2-3年の『延命措置』に過ぎず、おすすめできません。
(以上の理由から、当店で以前行っていた、コーティング、ダイノックシート貼り、部品交換や壁の補修、上張り等の浴室リフォームは、オーナー様の後々を考えると費用帯効果の悪いリフォーム方法であるという判断となり、現在一切行っておりません。）

プラン5：なにもしない

これも一つの戦略です。無理に回収できるか分からない費用をかけてしまうのは危険な事です。費用をかけない事で家賃を下げて競合に対抗する事が可能になるかも知れません。でも、例えば家賃40,000円のお部屋に1年の空きが出てしまった場合の損失を考えるとどうなるでしょうか。

『浴室が汚い』ことが原因となる空室だった場合、非常に勿体ない損失となる事も事実です。賃貸経営の利益=時間　ですので 『なにもしない』という判断を下すには実はリフォームする時よりも慎重な検証が必要になるのです。もし空室の理由が『浴室が汚い』事であれば早めのリフォームで早く入居につなげたほうが良いのは間違いありません。 また錆びて漏水の危険があるようなユニットの場合は更に費用が掛かってしまう恐れもありますのでリフォームをしないという選択はおすすめできません。